案件起因:

11月28日限貸政策升級,原本首付只需要支付房價的30%的買受人,現在需要支付50%甚至70%首付。突發政策的下發,勢必會導致一部分買受人無法足額支付房款,房屋買賣合同無法繼續履行,產生一波房地產買賣糾紛案件。

法院處理意見如下:

一、當事人在無特別約定的情況下,一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是,房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成,確實嚴重影響其履約能力,房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行,且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致,房屋買受人主張解除房屋買賣合同的,可以允許。

二、對“一手房”,可適用《最高人民法院關于審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對買受人免責;

對“二手房”則區分合同簽訂的時間及買受人有無具體過錯,符合以下要件的,可向當事人釋明由其提出請求,判決適當減少合同解除的違約金:

1.是合同簽訂在政策發布前;

2.是買受人純粹因“限貸令”而無法取得貸款,而不是可歸責于買受人的其他原因,比如個人信用記錄等;

3.是最后一項導致受到政策制約的貸款、過戶的時間在系爭合同(包括定金協議)簽訂之前;

4.是買受人不存在導致其遭遇政策限制的遲延履行行為;

5.是買受人在政策發布后及時告知出賣人(以3日為宜),并要求解除合同。

符合上述全部五個要件的,方可調整違約責任,具體調整尺度可以個案掌握,鑒于上海市當前“二手房”買賣合同通常約定的合同解除違約金為合同標的金額的20%,建議一般情況下以一半為宜,但并不免除當事人遲延履行的違約責任,定金合同按照定金罰則處理;對于買受人主觀存在過錯,如不積極告知貸款情況,未及時提出解除合同,拖延履行合同,后又提出解除合同的,應按照合同違約責任處理。合同簽訂在政策發布后的,買受人應按照合同承擔違約責任。

1、 因貸款政策調整問題導致買方要求解除合同,法院原則上不予支持,除非合同有明確的約定;

2、嚴重影響買受人的支付能力,則可以解除合同,但是需要對解除合同承擔相應的違約責任。

3、當然,若當事人雙方約定,由于貸款政策的變化導致貸款成數不足,則合同自動解除,互不追究違約責任,等等。對于當事人有諸如此類的明確約定且內容不違反法律規定的,則買方可以依法解除合同。

律師建議:

1.買方得知限貸政策之后,確認自己受限后,電話通知賣方和地產中介,先行了解賣方心態看是否有協商的余地。

2.多渠道籌集資金,有備無患。

3.若賣方同意延長付款時間或者做出讓步,簽訂補充協議。

4.若賣方不同意變更協議:

①利用籌集資金支付款項,繼續履行合同。

② 解除合同,收回已付款項,盡量降低自己的損失。

本意見由上海歐澤律師事務所王俊偉律師提供,僅適用于上海地區,其他地區僅供參考。微信:18817777148