房法網 專注于疑難復雜房地產糾紛案件 2020-04-13T00:34:48Z http://www.656636.tw/feed/atom WordPress http://www.656636.tw/wp-content/uploads/2019/03/微信截圖_20190330173201.png lawyerwang <![CDATA[套路貸”案件中受害人要積極行動,挽回自己的損失!]]> http://www.656636.tw/?p=1450 2020-04-13T00:34:48Z 2020-03-27T03:36:44Z

一、何為套路貸

根據本人接觸的套路貸受害者,一般會存在一個致命的弱點:明明知道被騙,敢怒不敢言。正是這種消極心態,讓犯罪分子有機可乘。套路貸通常會從周邊朋友開始物色對象,同伙中往往會有一個和自己很熟的人,親戚、朋友、同學等都有可能,而且他們會從中扮演一個和事佬的角色,在你沒錢償還時在旁邊煽風點火,縱容你拆東墻補西墻,甚至引導你以房抵債。

根據《上海市高級人民法院 上海市人民檢察院 上海市公安局關于本市辦理“套路貸”刑事案件的工作意見》的規定,“套路貸”是指:以民間借貸為幌子,通過“虛增債務”“簽訂虛假借款協議”“制造資金走賬流水”“肆意認定違約”“轉單平賬”等方式,采用欺騙、脅迫、滋擾、糾纏、非法拘禁、敲詐勒索、虛假訴訟等手段,非法占有公私財物的行為。

二、慣用套路

1.制造民間借貸假象。被告人對外以“小額貸款公司”名義招攬生意,與被害人簽訂借款合同,制造民間借貸假象,并以“違約金”、“保證金”等各種名目騙取被害人簽訂“虛高借款合同”“陰陽合同”及房產抵押合同等明顯不利于被害人的合同。

2.制造銀行流水痕跡,刻意造成被害人已經取得合同所借全部款項的假象。

3.單方面肆意認定被害人違約,并要求被害人立即償還“虛高借款”。

4.惡意壘高借款金額。在被害人無力支付的情況下,被告人介紹其他假冒的“小額貸款公司”或個人,或者“扮演”其他公司與被害人簽訂新的“虛高借款合同”予以“平賬”,進一步壘高借款金額。

5.軟硬兼施“索債”,或者提起虛假訴訟,通過勝訴判決實現侵占被害人或其近親屬財產的目的。

三、正確的救濟方式

第一,收集保存相關的證據材料。

  1. 套路貸同伙名字、聯系方式、住址及相互之間的關系;
  2. 借款時對方先扣除利息(砍頭息)及超過銀行貸款利息4倍

的資料;

  1. 銀行轉賬流水及指定支付給同伙的流水記錄,或者到銀行取

現、交付的資料;

  1. 日常和套路貸人員短信、微信聊天記錄;
  2. 催收人員電話催收的通話記錄、暴力催收記錄;
  3. 其他與案件有關的資料。

第二,發現自己被套路貸,首先要去公安機關報案。

公安通常不會直接立案,但你一旦去公安報案,將會給犯罪分子

產生威懾力,他們就不敢對你采取暴力方式,這樣也會保證你和家人的人身安全。而且隨著公安機關接到受害人報警的增加,立案的幾率也會隨之加大。一旦犯罪事實查清,等待他們的將是法律的嚴懲。

套路貸案件通常會涉及如下罪名:詐騙罪、虛假訴訟罪、搶劫罪、敲詐勒索罪、綁架罪、尋釁滋事罪、強迫交易罪、非法侵入住宅罪、故意殺人罪、故意傷害罪、非法拘禁罪、故意毀壞財物罪。

第三、被套路貸起訴要積極應對,而且要發起正面反擊。

1.面對套路貸的起訴,要收集證據,證明案件存在砍頭息、假流水、虛增債務、暴力催收、虛假訴訟等違法甚至犯罪的情況,來對抗套路貸要求還款的訴請,這樣一旦認定涉嫌犯罪,案件就可以被駁回起訴,犯罪部分也會移送到公安機關處理。

2.訴訟中可以提起反訴要求返還自己多付的利息。

根據最高人民法院于2015年09月01日實施的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十六條規定,借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的,人民法院應予支持。

3.因套路貸被奪走的車輛、房產、機械設備等財產也要通過法律手段追回。

實務中,很多套路貸人員通過放貸賺得盆滿缽滿,甚至還霸占了受害者的房產,通過制作虛假房屋買賣的方式,心安理得的住在里面。受害者應該絕地反擊,通過訴訟確認合同無效或者撤銷等方式,追回自己的財產,最大程度的挽回自己的經濟損失。(作者:房法網律師王俊偉,手機微信:18817777148)

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lawyerwang <![CDATA[上海房產律師老王說,二手房合同這樣簽至少可以增值10萬元(3)]]> http://www.656636.tw/?p=1445 2020-03-23T13:58:37Z 2020-03-23T13:57:43Z

第二條 甲、乙雙方經協商一致,同意上述房地產轉讓價款共計人民幣為__________元, (大寫):________________

乙方的付款方式和付款期限由甲、乙雙方在付款協議(附件三)中約定明確。乙方交付房價款后,甲方應開具符合稅務規定的收款憑證。

簽訂技巧:

本條款是對于交易房產轉讓款,也就是總房價的約定,是房產交易的核心條款。

風險提示:

實踐中該價格通常會出現3中情況:

1.實際交易價格

2.做低的價格

3.做高的價格

老王建議:

1.實際交易價格通常是雙方真實的意思表示,根據自己的經濟實力量力而行就好;

  1. 做低房價的目的,一般是為了少交稅費,看似占了便宜,實際上存在兩方面的風險:

第一,房產以后交易稅費的增加;

第二,少交稅費,違反國家法律規定,該條款在法律上屬于無效。此種方式在實務中最為常見。

  1. 做高房價的目的,主要是為了少付首付款、多從銀行貸取款項,解決自己的資金問題。存在三方面的風險:

第一,房產交易稅費的直接增加;

第二,高評高貸存在銀行貸款無法審批通過,存在逾期付款的風險;

第三,偽造假的首付款憑證及相關資料,違反國家法律規定,該條款在法律上屬于無效。后果嚴重者,直接構成犯罪。

4.價格是否合理的判斷標準: 對于明顯不合理的低價,實務中,法院應當以交易當地一般經營者的判斷,并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價,結合其他相關因素綜合考慮予以確認,轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的,一般可以視為明顯不合理的低價。

舉一反三:

1.做高房價

通常目的是通過做高房價,實現從銀行多貸款的目的,也就是高評高貸。約定高評高貸的條款無效,但合同其他條款不受影響,合同還要繼續履行。對方沒有根本違約的情況下,不要貿然選擇解除合同或拒絕履行,有可能你的解除通知函和不履行的行為構成根本違約。因此,沒有相當的經濟實力慎選零首付買房。

2.做低房價

與高評高貸不同,做低房價主要是為了少繳稅,實際上就是偷稅漏稅。但雙方就系爭房屋買賣的意思表示是真實的,即使雙方存在做低房價、逃避國家稅收的行為,其所產生的民法上的法律后果不過為合同相關條款無效,不影響合同其他條款的效力及合同整體效力,合同其余條款對當事人仍有約束力,應予恪守。

總之,違法條款部分無效,不影響整體合同的效力。

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lawyerwang <![CDATA[上海房產律師在3.15,給購房者的3點建議]]> http://www.656636.tw/?p=1439 2020-03-18T13:31:29Z 2020-03-17T09:00:25Z 全部內容請點擊觀看:https://weibo.com/tv/v/IyIFD4ZBs?fid=1034:4482748178432017

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lawyerwang <![CDATA[面對開發商不按時交房,業主理性應對才是上策]]> http://www.656636.tw/?p=1433 2020-03-14T15:38:11Z 2020-03-14T08:59:36Z

一、前言

房產在每個家庭資產中的占比不用多說,也正是這個原因,一旦有個風吹草動,就會出現鋪天蓋地的維權新聞,手段也層出不窮,從傳統的橫幅、堵路……終于走到了今天的給孩子補課保房價。

補課太費腦細胞,我們還是說說交房。

二、何為交房

交房,是指根據商品房買賣合同的約定,開發商在合同約定的交房期限內將符合交付標準的房產交付買受人的行為;浾Z地區也叫交吉。對于交房的時間,通常是開發商根據施工進度確定的,按常理講不應當出現不能交房的,但實踐中出現問題頻率高、致命的都是在交房環節。

三、交房標準

法定標準:住房保障和房屋管理局發放滬房管(XX)交付許(201X)第0XX號《上海市新建住宅交付使用許可證》,項目地址為上海市XX區XXX路XXX弄,幢號為:1、2、3、4、5、6、7、8、9(11幢)。

約定標準:合同其他條款約定的條件,比如辦理了初始登記、取得了大產證,設定的抵押已經注銷,繳納了物業維修基金,交付當場出具《質量保證書》和《使用說明書》等。

正常居住使用標準:這個標準應為住宅類房屋的兜底標準,也是底限。因此出現嚴重質量問題、甲醛等空氣質量超標都應當認為不符合交房條件。

四、交房現狀

那明明開發商自己都認為能按時完工、按時交房,為啥會出現問題呢?一般來說是由這些原因導致的:工程質量不過關、驗收沒通過;資金鏈出問題、經常停工;規劃變更、掩蓋遮擋;捂盤惜售、坐等漲價等等。既有開發商無法控制的因素,又有人為因素,但最終吃虧的都是小業主。

五、法律后果

1.合同交付條款之后會有一個逾期交房的違約條款,通常會約定未按時交房,開發商要支付違約金,違約金按已支付房價款日萬分之幾計算。這個條款目前已經被開發商完善到極致:補充條款直接約定違約金一共為總房款的1%,相比之下按日萬分之一左右還算厚道了。

2.解除合同條款,逾期交房超過一定期限,通常是15天,業主可選擇單方解除合同。

六、免責事由

雖然有了承擔責任的依據,但不是所有情況都要承擔責任。也分兩種:1.法定的不可抗力事由;2.約定的免責事由,主要是政府行為。法定不可抗力容易理解,我們主要說政府行為。

開發商在合同中通常會約定:

“因出賣人無法預見和控制的客觀原因(包括但不限于交通管制、市政停水、市政停電、政府指令暫停施工、市政規劃發生變化、惡性傳染病以及其他政府限制性行為等)造成工期延誤的,開發商可以據實延期!

“因政府行為導致的開發商逾期交房,開發商不承擔逾期交房的違約責任”。開發商提供的格式合同中對政府行為的定義包括“政府改變規劃、政府政策變化、政府拆遷行為、政府指令暫停施工、政府負責的配套市政工程未到位、政府進行與該商品房所在項目相關聯的市政干線工程建設及非開發商所能控制的其他政府行為等”。

司法實踐中此抗辯理由能否成立,主要看《商品房預售合同》中對逾期交房免責范圍的約定以及開發商能否提供充分有效的證據證明是政府行為導致逾期交房。此免責條款為有效條款,對雙方均有約束力。如政府行為屬于免責范圍內明確約定的情形,法院則會認定開發商可以按照合同的約定免責。如開發商對逾期交房也存在過錯,則開發商可以部分免責。如政府行為不屬于免責范圍內明確約定的情形或開發商不能提供充分有效的證據證明是政府行為導致的逾期,法院則會認定開發商按合同約定承擔逾期交房的違約責任。

七、應對策略

第1步:收集開發商未能按時交房原因的準確情報。為什么這樣講,道理很簡單,開發商逾期交房問題出現后,早就想好了解決的預案,而且基本可以規避違約責任。常用的是:無論是否符合交房標準,也會嚴格按合同約定向業主送達要求接收房屋的書面通知。所以,開發商主動發送給你的,一般都是誤導性的,你信了也就入坑了。我們的建議業主要到小區現場實地勘察,然后根據了解到的情況向政府有關部門核實一下,這樣得到的信息才是準確有效的。

第2步:根據逾期原因對事件的嚴重性做出初步判斷。比如對于因天氣變化導致的工期延遲、政府規劃的簡單調整、細微的質量瑕疵簡單修復等可以繼續履約的情形屬于可控范圍之內,業主適當等待一段時間就可以解決;但對于項目多次易主、批量訴訟、法院查封、多次抵押、資金鏈斷裂、開發商跑路等致命性問題要引起足夠重視,要做好止損、解套、退出的多方位方案。

第3步:理性選擇合適的訴訟請求,來保護自己的合法財產。

因為根據法律常識,法院要按原告的訴訟請求進行審理案件,原告具有選擇訴訟請求的主動權,一旦訴訟請求和自己的要求不匹配自然不能達到預期效果。逾期交房案件中的訴訟請求可以大致分為兩種類型:

一、繼續履約型。

1.要求交付房屋;具體表述為:被告應于本判決生效之日起10

日內將位于上海市XX區XX路XX號房屋交付給原告;

2.辦理過戶;具體表述為:被告本判決生效之日起10日內協助辦理該房屋的產權過戶登記手續,將房屋過戶至原告名下;

3.要求支付逾期交房違約金;具體表述為:被告本判決生效之日起10日內支付原告逾期交房違約金(該違約金以總房價XXX元為基數,按每日萬分之X的標準,自XXXX年X月X日計算至實際交付之日止);

4.修復房屋存在的質量問題;具體表述為:判決被告本判決生效之日起10日內修復房屋存在的如下質量問題;或者可表述為:賠償因修復房屋存在的如下質量問題所花費的費用。

5.消除房屋存在的空氣質量問題;具體表述為:判決被告本判決生效之日起10日內消除房屋存在的如下空氣質量問題;或者可表述為:賠償因消除房屋存在的如下空氣質量問題所花費的費用。

二、徹底毀約型。

  1. 合同不成立,退房退款;當事人采用合同書形式訂立合同的,

自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。具體表述為:被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

  1. 合同無效,退房退款;合同內容因違反法律的強制性規范而

歸于無效。具體表述為:被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

  1. 解除合同,賠償損失;合同成立并生效,只是符合合同約定解

除條件或者法律規定解除條件而解除,并承擔相應的違約責任。訴訟實踐中存在確認解除和法院判決解除兩種情況:

第一種具體表述為:確認合同于XXXX年X月X日解除,被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

第二種具體表述為:判決解除原告被告于XXXX年X月X日簽訂的合同,被告應于本判決生效之日起10日內返還原告已付購房款XX萬元。

看似簡單的交房問題,需要專業人士,根據案件事實,準確梳理出法律關系,確定訴訟請求,及時采取相應的保全措施,才能提高案件勝訴、執行的概率,最大程度的維護客戶的利益?梢赃@樣講,此類案件,第一個案件起到至關重要的作用,第一個案件的結果,直接左右了后續案件的成敗。

 

本文系房法網王俊偉律師原創,未經允許禁止轉載,侵權必究。

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lawyerwang <![CDATA[謊稱低價購買拍賣房,到底埋藏的風險有多大?]]> http://www.656636.tw/?p=1424 2020-03-10T07:19:28Z 2020-03-10T07:18:43Z
對于拍賣房我前幾年就寫過一篇介紹法拍房的文章《入手法院拍賣房,你要知道的7個大坑》,介紹了拍賣房存在的7個關鍵問題。其中第一個坑就是鼓吹不用參加拍賣直接辦理過戶。原文是:這種一般是剛接觸這項業務的中介,有關系可以搞定是他們常用的噱頭。依靠天不怕地不怕的膽量,將拍賣房說的天花亂墜,一句話只有找他才能買到房子。實際上這些房產是他們從一些不良資產債權中挑選出來的,最終還是要通過法院司法拍賣的。

拍賣房本身就源于矛盾糾紛、法院訴訟,從一出生就是麻煩的代名詞。雖然經過多年網絡司法拍賣知識的普及,大家對其只是有了基本的認知,因此屢屢上演,購買拍賣房被騙的案件。你可以百度拍賣房、詐騙等字眼類似新聞層出不窮。從中摘錄其中4個真實案例供大家參考,以防上當受騙。

?案件1:上海市寶山區人民法院(2019)滬0113刑初2403號判決書認定:2016年12月至2018年10月間,被告人周偉誼虛構可以購買法院拍賣房、有途徑認購原始股等為由,騙得被害人孫某某人民幣172,588余元(以下幣種均為人民幣)。再加其他詐騙行為,被法院判處犯詐騙罪,判處有期徒刑十年三個月,并處罰金人民幣十萬元。?案件2:上海市浦東新區人民法院(2019)滬0115刑初1425號判決書認定:2016年6月至10月間,被告人吳某某向被害人羅某某、丁某某、吳增臣、鄭某、孫智雯謊稱可以代為競買“司法拍賣房”,以上海寶程投資管理有限公司、上海森桂實業公司的名義先后與被害人簽署委托代理合同,以支付履約保證金等費用為名收取被害人交付的錢款,之后向被害人出示偽造的購買拍賣房意向合同、轉賬憑條,謊稱將所收取的錢款已匯至指定的資金監管專戶,吳某某通過上述方式騙取上述5名被害人錢款共計196.7萬元,所騙取的錢款被吳某某揮霍殆盡。被告人吳某某犯合同詐騙罪,判處有期徒刑十一年六個月,剝奪政治權利二年,并處罰金人民幣二十五萬元。

案件3:上海市長寧區人民法院(2018)滬0105刑初1122號判決書認定:被告人羅朝暉謊稱可以為被害人邱某、楊某購買法院拍賣的上海市浦東新區周浦鎮百花新村XXX號XXX室房產,在2016年7月30日與被害人邱某、楊某簽訂了委托購買(競拍)房屋協議及補充協議,并收取被害人邱某、楊某定金40萬元。此后,被告人羅朝暉從未參與或委托他人參與涉案房屋的拍賣流程。2017年7月24日,被告人羅朝暉在百花新村XXX號XXX室房產已被法院解封、不可能進入拍賣程序的情況下,仍然虛構2017年8月31日前為邱某、楊某取得百花新村XXX號XXX室房屋產權證、11月30日前完成房屋交付的事實,與被害人邱某、楊某簽訂補充協議(二)后又騙取被害人邱某、楊某20萬元。截至案發,被告人羅朝暉已將所獲贓款花用殆盡。被告人羅朝暉犯詐騙罪,判處有期徒刑十年六個月,剝奪政治權利一年,并處罰金人民幣十萬元。

案例4:上海市靜安區人民法院(2018)滬0106刑初528號判決書認定:被告人魯開平虛構自己是美國珠海投資貿易公司董事長等多種身份,以能夠幫助他人購買低價拍賣房及通關系辦理其他事務為由,騙取多名被害人錢款共計人民幣(以下幣種同)221萬余元,被告人魯開平犯詐騙罪,判處有期徒刑十二年六個月,剝奪政治權利二年,并處罰金人民幣二十萬元。

?從這些犯罪案件中,我們總結了一下犯罪嫌疑人屢次得逞的主要原因:1. 謊稱自己有內部渠道、在法院、銀行有關系。

實際上就是利用買方對法院拍賣的一知半解,在信息不對稱的情況下,欺騙了買方。因為按目前拍賣房的處理流程,被執行人的財產一旦進入拍賣程序,會在公拍網、淘寶網、京東、人民法院訴訟資產網發布,公眾可以通過公開途徑查詢,根本不存在所謂靠關系、內部渠道購買拍賣房的情況。

?2. 利用人們撿漏的投機心理,鼓吹法拍房價格低廉,從中可以大賺一筆。

實際上經過這幾年的網絡拍賣發展,法拍房撿漏的空間已經被壓縮的很小,如果不是存在很嚴重的硬傷,最終的成交價格高于等于市場價已經成為常態,目前來看,人們之所以會選擇購買拍賣房,直接原因還是為了解決限購問題。

3. 利用購買者對法拍房流程的一知半解。

購買者一般是從地產中介、網絡或者親戚朋友等方面了解,存在只要有身份證就可以購買N套的拍賣房產。但對于拍賣的基本流程知道的很少,實際上網絡司法拍賣平臺對于購買流程已經近乎傻瓜式操作,你只需要按平臺指示控制好交納保證金、支付拍賣款等支付環節一定要支付到司法拍賣指定賬戶,在資金方面基本不會出現大的問題。

4. 地產中介很容易被騙子利用,成為他們獲取客源的渠道。

不可否認,房產中介不但掌握房源,而且還掌握了有購買需求的客源,和中介合作直接就可以擁有意向客戶,房產中介們理所當然成為騙子們的首選合作目標。因此,作為房產中介,如果你要想接觸拍賣房,也要把司法拍賣了解個差不多才行,最起碼不能被騙、背鍋。

?5. 法院、銀行、AMC等機構無形當中也會被騙子們利用。

這些是拍賣房流通起來的主要機構,騙子們當然和他們打交道的頻率比較高,他們通常表面上都很會表演,讓你感覺他們和這些機構的工作人員都很熟悉。更有甚者,他們會偽造這些機構的法律文件,最終取得你的信任。

6.這類犯罪通常不會太在乎傭金、中介費,因為他們看中的是你幾百萬甚至上千萬的購房款。

如果僅僅是為了騙點傭金、服務費用,也就不會給你造成太大的損失。但這類犯罪一般把購房款作為目標。因此,一定要捂住自己的錢袋子,一旦被騙,輕則傾家蕩產,重則家破人亡。

最后,提供一個簡單測算拍賣房價格的方法,拿到一套拍賣房,首先把同地段同類房屋的市場價作為參照物,然后減掉修復房屋存在瑕疵要付出的成本和費用(比如解決有人占用、帶租約、帶戶口等問題大約需要多少費用),最后加上一個購房資格(房票)的價值。這樣測算下來基本可以作為你要出手購買的價格,也會接近最終的成交價。

結語:致富十年功,被騙一場空。未經作者允許,禁止轉載,侵權必究。

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lawyerwang <![CDATA[追劇《安家》,上海房產律師老王解讀涉及的6個法律問題]]> http://www.656636.tw/?p=1416 2020-03-07T04:46:32Z 2020-03-07T04:46:32Z

2020年注定是非同尋常的一年。由于新型冠病毒引發的疫情,全國人民都響應政府的號召不出門,宅在家里悶病毒,追劇自然成為很多人的選擇!栋布摇肥瞧渲械囊徊,作為一名法律人士,追劇的同時也看到其中出現的6個熱議的法律問題。

問題1:徐姑姑與張乘乘離婚有效嗎?

劇情:男主角徐文昌(徐姑姑)與老婆張乘乘,因為想要多買一套房,所以去民政局辦了假離婚,將房產過戶給了張乘乘。結果卻被現實打了臉,妻子張乘乘很快上演了一出假離婚真出軌的戲碼,跟男下屬滾在一起,被徐文昌抓了現行,F實中,這種為了規避限購的假離婚有法律效力嗎?徐姑姑會凈身出戶嗎?

解讀:假離婚買房指夫妻一方或者雙方本無離婚的真實意思,但是因為想要規避限購買房、規避稅費或貸款而假離婚。在房產交易過程中,假離婚買房的常用方式就是通謀離婚,這是一種虛假的離婚方式。

但是,離婚以及簽署離婚協議是具有法律責任后果的法律行為,夫妻雙方應依法實施,而非隨意為之。為了規避房屋限購政策而登記離婚并簽署離婚協議,理應承擔由該行為產生的法律后果。

當然,如果有充分的證據證明《離婚協議》并非其真實意思表示,那還有確認離婚協議無效或者予以撤銷的可能性,總之,存在很大的風險。

問題2:張乘乘與徐姑姑假離婚之后,張乘乘懷孕的問題?

劇情:張乖乖突然懷孕,結果她自己懷孕了也搞不清孩子爸爸是哪個!思來想去,她還是決定讓徐姑姑當孩子爸爸!張乖乖懷孕后開始也拿不定主意,結果找同事咨詢怎么辦?同事給出了個主意“不管孩子是不是他的,當爹徐姑姑都比小天天合適 ”,乘乘同學決定讓徐姑姑當孩子爹了!可是徐姑姑掐指一算,這孩子不是自己的!孩子是誰的?徐姑姑有撫養義務嗎?

解讀:雙方首先根據生活在一起的時間或者找專業醫生咨詢,判斷孩子是否是張乘乘和徐姑姑的;其次,如果搞不清楚,親子鑒定最終也可以解決這一難題。第三,在離婚的情況下,若孩子不是徐姑姑的,那徐姑姑就沒有撫養的義務;若孩子是徐姑姑的,則無論是否離婚,徐姑姑都有撫養孩子的義務。

問題3:房子被法院查封了怎么辦?如果選擇退房10萬元中介費怎么處理?

劇情:《安家》新播出的劇情中,客戶于先生,為了能節省一半的中介費,選擇在隔壁的中介公司“阿拉丁”進行二手房交易,并支付了10萬元中介費。本以為自己占了個便宜,卻沒想到,由于中介公司沒有對房屋進行產權調查,就是所謂的“產調”,結果在交易的過程中,房子被法院查封,導致交易不能。

解讀:法院查封是因為與案外人有債務糾紛所致,查封的存在均系可歸責于賣方的事由,故賣方構成違約。即使房屋存在查封導致客觀上無法辦理交易過戶手續,是否主張解除合同的選擇權也應當在于受該客觀障礙無法正常行使權利的一方,即買方可選擇是否繼續受到合同約束,繼續履行合同。同時,考慮到房屋存在的查封障礙,法院也可能判決確認合同合法有效,待具備過戶條件時再辦理過戶手續。否則,買方應該選擇解除合同,要求返還已付的款項并承擔違約責任。

房屋中介從事的業務法律上稱為居間行為,根據《合同法》第四百二十四條規定:“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同!卑⒗》慨a中介作為專業的中介機構,在居間過程中未盡到合理、審慎的審查義務,沒有到房產交易中心拉產調,導致房屋買賣合同不能繼續履行,阿拉丁除應當退還客戶繳納的10萬元中介費外,還應當依法應承擔違約責任。

問題4:父母出資購買房屋,加兒子、兒媳名字問題?嚴叔夫婦能居住在房子里嗎?

劇情:嚴叔夫婦賣了大半輩子包子,兒子談了女朋友準備結婚,嚴叔夫婦就想著拿自己的辛苦錢為兒子在上海全款買房子。簽合同時,兒子突然提出要加上女友倩倩的名字,倩倩并說自己懷孕了。嚴叔夫婦開始猶豫不決,但想著兒媳都懷孕了,就加上了她的名字。

解讀: 雖然購房款都是嚴叔夫婦出資,但本來只寫兒子一人名字。后老嚴同意加兒媳的名字,這就相當于將房產份額贈與兒媳倩倩,房子將是兒子和兒媳的共同財產。因為是全款購房,不存在婚后還貸款的問題,無論購房時雙方是否結婚,房子都屬于2人共有。那嚴叔夫婦自然也就沒有居住的權利了。當然,如果兒子兒媳離婚涉及財產分割時,嚴叔夫婦可以考慮,通過主張自己實際出資、對房子貢獻比較大等方式來盡可能挽回損失。

因此,劇中的嚴叔夫婦不應該加兒媳名字,如果非加不可,可以確定兒媳享有一定比例的份額,結局也不會這么被動。

問題5:老太太因住過違章平房幾十年,帶一家人鳩占鵲巢,合法嗎?

劇情:龔先生因為家族企業急需資金周轉,委托徐姑姑和房似錦賣掉祖傳的老洋房,沒有想到的是,這套產權清晰的房產竟還是遇到了障礙——幾十年前,戶主老太爺收留下了遠方表親,讓帶著兩個兒子獨居的女子在花園里搭了一間小平房。住了幾十年后,老太太帶著兩個兒子搬走了,卻在得知龔家后人意欲賣房時,殺了個回馬槍,也要來分一杯羹。而且獅子大開口,把吃瓜群眾看的是怒火中燒。

解讀:從物權角度講,房屋的所有權屬于龔家所有,龔家享有絕對權,表姑奶奶一家非法占用房屋,導致房屋無法正常出售行為,構成侵權,龔家完全可以通過到法院起訴的方式,要求老太太停止侵權,騰出房屋,賠償損失。甚至情節嚴重的情況下,可能會涉嫌犯罪。龔家可以通過合法方式,依法維護自己的合法權益。

問題6闞先生如果給知否買了房子且登記在知否名下,闞先生的妻子該怎么辦?

劇情:闞先生,一個住豪宅手里且不缺錢的成功人士,他什么都不缺。有一個愛他且陪他白手起家、賢惠無比的妻子,還有四個可愛的孩子,可謂是名利雙收,但這樣的人卻出軌了。出軌對象是一個年輕的文藝女青年,叫做知否,還打算為其購置別墅。

解讀:根據我國法律規定,夫妻關系存續期間,雙方收入的工資,其他生產、經營性收入等財產均屬夫妻共同財產。夫妻雙方對需為家庭生活支出的共同財產享有平等處理權,但對非需為家庭生活支出的共同財產,則需要協商一致后進行處理。因此,婚內出軌第三方,在原配不知情的情況下,將家庭共同財產,特別是大額財產贈送給小三的,贈予無效,若原配要求返還的,小三應返還財產。若小三拒不返還,原配可訴至法院,要求強制執行。因此,即使闞先生給知否買了房子,闞先生妻子也是可以通過法律手段追回的。

本文是房法網律師王俊偉整理發布,未經許可禁止轉載。

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lawyerwang <![CDATA[長租公寓距離下一個蛋殼,還有多遠?]]> http://www.656636.tw/?p=1412 2020-03-05T06:31:46Z 2020-03-05T06:31:14Z

一位北京業主表示:“蛋殼公寓利用疫情,以不可抗力為由,惡意拖欠全國房東房租,單方面通知房東免租最少一個月”;一位武漢業主則說:“今年疫情發生后,蛋殼公司就打電話,要求武漢所有房東免租三個月。打著為租客的旗號,但是詢問租客發現,他們的房租

早就交給蛋殼,蛋殼兩頭通吃,蛋殼違約,引起市場混亂!

1月17日,蛋殼公寓成功在紐交所上市,成為自青客公寓后第二家在美上市的國內長租公寓服務商。剛剛登陸紐交所的蛋殼公寓,疫情期間陷入了前所未有的輿論漩渦。

1月22日高管團隊從美國回來時,就已經意識到疫情的嚴重性,并籌備了應急工作小組,回國之后馬上推出策略,派發任務要求一線業務人員分批與蛋殼房東溝通協商免租。

1月30日推行免租策略開始之后4—5天,公寓高層才從一線員工那里了解到問題所在,矛盾產生的根源這才開始在公司內部暴露出來。

2月3日,當日,蛋殼對外稱針對因疫情無法返回武漢的租客返還一個月房租,其他地區視情況補貼,補貼將在3月2日后返還至蛋殼App的錢包中。

2月13日,蛋殼再次做出回應,表示將加碼優惠政策,續租租客的首月租金立減50%,住滿6個月后再返20%的月租金。另外,在優惠活動基礎上,租客將額外享受專屬疫情補貼。武漢地區,住滿1個月后將返還100%月租金;非武漢地區,住滿1個月后返還50%月租金。

2月14日,蛋殼公寓在疫情期間上線了一個名為《蛋殼房東支持計劃》,稱疫情期間,房東要愛心支持一個月房租,希望房東給予支持。

房東有三種選擇方案,一是在合同期滿時,返還一個月房租;二是分期返還一個月房租;三是支持半個月免租期。

2月17日蛋殼公寓通過官方微信推送了《致廣大房東的真心話》。對網友質疑的“強制免租”“兩頭吃”等問題再次進行回應,表示向房東尋求的免租期愛心支持,全部用于對租客的補貼。

2月19日,網上傳出一份由深圳市委政法委員會發布的《關于開展相關排查工作的通知》,通知顯示,在處置蛋殼公寓業主因討要租金聚眾維權事件過程中,發現蛋殼公寓存在租金貸的情況,通知要求對蛋殼公寓及其他房屋租賃公司盡快開展排查工作。被部分地方明令禁止的租金貸,又一次出現在人們的視線里。

2月20日,“蛋殼公寓”官方微博發布消息稱,在前期與廣大房東深入溝通交流基礎上,整理出最容易被理解接受的三種支持方案,推出“蛋殼房東支持計劃”。

1、疫情期間愛心支持的一個月房租,在合同結束時返還。

2、疫情期間愛心支持的一個月房租,在合同的剩余租期分月份返還。

3、疫情期間愛心支持的半個月免租期,應付剩余租金將在合同約定付款日起15個工作日內支付。

3月2日,蛋殼公寓官方發布消息,自3月1日,租戶申請的疫情補貼已陸續發放至App錢包中,可用于支付租金、服務費等App賬單,但不支持提現。

簡單來說,蛋殼公寓所遭遇的輿論風波并不復雜:在地方政府尚未出臺房租減免政策的情況下,蛋殼公寓單方面要求業主免租;租客并沒有看到免除的租金落袋,資金仍需要在蛋殼的平臺上進行消費;同時房東和租客的免租期存在一定的時間差,蛋殼公寓被質疑借肺炎疫情賺起了“剪刀差”。

疫情對長租公寓影響重大,破產和喪失短期信譽只能選擇先活下來了,但是吃相嘛不要太難看。不知道下一波誰將成為第二個蛋殼,或者蛋殼出現第二波類似事件。

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lawyerwang <![CDATA[上海房產律師老王說,二手房合同這樣簽至少可以增值10萬元(2)]]> http://www.656636.tw/?p=1408 2020-03-03T04:41:13Z 2020-03-03T04:40:26Z

第一條? 甲乙雙方_____________________,由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權(以下簡稱房地產),房地產具體狀況如下:

(一)甲方依法取得的房地產權證號為:____________________

(二)房地產座落:_________________室號(部位:______),房屋類型:______結構:_______

(三)房屋建筑面積:_______平方米,另有地下附屬面積:___平方米,該房屋占用范圍內的土地使用權_____平方米。

(四)房屋平面圖和房地產四至范圍見(附件一)。

(五)該房屋占用范圍內的土地所有權為??_____;國有土地使用權以____方式獲得。

(六)隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)及裝飾情況見附件二。

(七)甲方轉讓房地產的相關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五。

甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系,乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解,自愿買受該房地產。

簽訂技巧:

本條款是對于交易房產基本情況的描述,內容包括居間中介公司名稱、經紀人名字、產證號碼、房屋坐落、公寓\辦公樓、房屋面積、土地面積、土地性質(國有\集體)、取得方式(劃撥\出讓)等。房屋平面圖和房地產四至范圍、裝修裝飾、相關關系等放在后面附件中詳細描述。

風險提示:

1.此處填寫的中介公司、經紀人與實際辦理居間業務的公司、經紀人可能不同;

2.房屋坐落要逐字核對,通常的叫法和交易中心的標注可能存在差異;

3.房屋類型是公寓還是辦公樓感覺不可能出現問題,實務中已經出現糾紛且無力回天;

4.房屋面積產證有記載,但也要做一下粗略的測量。土地面積能記載的也要盡量記錄清楚,出現問題同樣影響你的使用(最直觀的比如別墅的花園、車庫等)。

5.土地性質和取得方式通常是國有、出讓,一旦不是這種類型就要格外注意。

老王建議:

1.根據中介公司門店LOGO、經紀人名片、帶看材料、居間協議的敲章等資料比對基本可以確認清楚,若不一致,一定要向中介公司提出,公司實力大小直接影響服務質量,甚至造成損失之后是否有能力賠償的問題。

2.房產證坐落與房子實際地址不一致,遇到這種情況可能會導致房子無法順利交易,需要作出相應的變更手續。

3.住宅、公寓、商用、商住、辦公樓等概念還是要了解一下,要清楚自己買房子的用途。2017年鬧得沸沸揚揚的商住兩用房,其中一些業主很明確目的為了居住才買,但實際合同上注明是辦公樓,不僅居住功能無法實現,而且辦公樓和商住、公寓的價格有著天壤之別。

4.產證上標注的面積通常是準確的,但二手房交易中,通常是按套交易,不像一手房還存在面積誤差的問題,老王律師建議你隨身帶個尺子,量一量,這樣誤差不會太大。房屋占用范圍內的土地使用權面積,尤其在兩證合一的地方,大家很少關注的,通常因為很多戶業主共用,具體面積也就不在意了。但實踐中出現前些年購買別墅面積200平方、土地面積400平方,但產證辦理后土地面積僅為300平方,導致自己的圍墻、花園、車庫等被認定為違章建筑而予以拆除。

5.土地性質和取得方式通常是國有出讓,如果看到“集體”、“ 劃撥”等字眼要格外謹慎,這些房產的交易除了增加繁瑣的交易流程之外,通常還有可能額外支付土地出讓金、稅費等。

舉一反三:

1.主體不一致影響交易的真實性,有主體不適格、不構成表見代理的風險;實踐中,通常會遇到小規模的地產中介沒有網簽資格,網簽時利用有資質的第三方簽約,存在實際履約方與掛名關系的問題。同時實際經辦人與網簽公司沒有勞動關系,無法由公司承擔責任,措施勝訴的機會。

網簽就是指交易雙方簽訂房屋買賣合同后,到房地產相關部門進行備案,形成網簽號并在網上公布,用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。實際上屬于政府的管理行為,對合同的效力沒有影響。因此,起訴時一定要起訴實際居間方,保險起見,可以將借用的網簽資質方一起列為共同被告。

另外,實務中訴訟思路的不同,可能還會存在只起訴網簽中介,但經辦人并不是網簽公司員工,導致無法認定職務行為或者表見代理,出現敗訴的結果。

2.房屋坐落地址不一致;

房屋坐落也就是房子的地址,按常理來講應該都是唯一的,但實務中由于年代久遠、歷次變更、道路更名等原因,也會出現實際地址和登記地址不一致的情況,這些通過到交易中心變更登記,也比較容易解決。

但也確實存在無法查明的情況,比如(2009)閘民三(民)初字第955號認為,公民合法的民事權益受法律保護。當事人對自己提出的訴訟請求所依據事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不能足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利的后果。雖然原告提交的證據材料能證明原告及其父母當年居住過的房屋地址就是現在的上海市閘北區東新民路XX號,但原告提交的證據材料同時表明,原告及其父母曾居住過的房屋由于長期無人居住已被拆除,F在該址的房屋是上世紀七十年代由房管所重新搭建的簡屋,F原、被告及第三人均確認,目前該址的房屋在政府主管房地產的行政部門中并無相關房屋情況及產權人信息的登記。即使目前該房屋由第三人出租給案外人使用,也不能就此證明該房屋為合法的房屋,更不能證明第三人出租的房屋與原告及其父母當年居住的是同一標的物,F原告要求確認上海市閘北區東新民路XX房屋歸三原告所有的訴訟請求,缺乏事實和法律依據,本院難以支持。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條、《中華人民共和國物權法》第九條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條的規定,判決如下:原告XX等要求確認上海市閘北區東新民路XX弄XX號(甲)房屋歸三原告所有的訴訟請求,不予支持。

3.商住兩用房屋問題;

公寓式辦公樓俗稱商住兩用房。”商住兩用”一般是土地用途的概念,即某地塊既可以進行商業房屋開發,也可以進行住宅開發。但是建設工程完成后具體到房屋的用途,要么屬于商業房屋,要么屬于住宅,并不存在商住兩用房的法律概念。如果開發商說樓房是”商住兩用”的,則很可能是:同一幢樓部分是商業的(比較多的是裙房和下面的樓層),部分是住宅的。房產證的用途寫著商品住宅,就是住宅房;未寫明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公房。商務辦公房與住宅還是有很大區別的。如有關土地使用年限、各種稅費、落戶、內部基建設施和費用等。

開發商通常以酒店式公寓、單身公寓對外出售,簽合同時可能會注明辦公的用途。出現2017年商業辦公項目清理整頓,將會導致購買的房屋價值大打折扣,甚至被套牢。而且,以不能居住為由起訴解除合同也不會的得到法院的支持。(2018)滬01民終1512號判決書認為:認為,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中,顧家偉、馮艷稱其與南凱公司簽訂系爭房屋的合同時存在顯失公平、南凱公司及其委托的中介在宣傳、銷售系爭房屋過程中存在虛假或引人誤解的內容,但顧家偉、馮艷一、二審中并未就此進行相應的充分舉證,故難以采信。顧家偉、馮艷應當承擔舉證不能的不利后果。顧家偉、馮艷有關與南凱公司就系爭房屋簽訂的合同中就房屋性質用途的約定條款系格式條款的說法,亦缺乏依據,本院不予采納。本案也不存在應當適用情勢變更原則的情形。因此,在關于系爭房屋的合同不存在法律規定的可撤銷的情形下,該合同合法有效,對雙方具有約束力,F顧家偉、馮艷以系爭房屋只能作辦公用途,無法變更為居住使用為由,要求解除合同及返還已付房款,無相應依據,一審法院對其訴請不予支持,當屬無誤。本院亦難以支持其上訴請求。上訴人顧家偉、馮艷的上訴請求,應予駁回。原審判決應予維持。

4.房屋面積與產證不一致;

在二手房交易過程中,買賣雙方一般遵循意思自治原則,即交易雙方在二手房買賣合同中如果有明確的約定:“該房屋是按照具體面積計價,出現面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決!被蛘呒s定其他解決方式,則按照約定方式解決。

 

如果二手房買賣合同中并沒有約定單價,或是約定為“房屋面積以房產證為準”等內容,一般情況下認定為買賣雙方房屋交易是按套計價。這是因為根據目前的二手房交易習慣,二手房買賣雙方一般都會親自實地看房,雙方對房屋的面積情況應事先了解,因此對一方當事人在交易后要求補交面積差價款的,一般不予支持。

(2012)滬一中民二(民)終字第2789號判決書中,一審法院認為,對于系爭房屋的合同面積與產證面積的差異問題,根據審理查明的事實,合同面積系1996年由上海市某某區房地局公房租賃科按租賃面積進行測估而得,產證面積系2004年由區測繪中心按房屋確權規范要求測繪而得。前后兩次測繪面積所適用的規則、政策及計算方法等均不相同,因此房屋面積存在差異應屬正常。此外,雙方在購房合同中約定按總套計算房屋總價,而非按單位面積的單價計算,故胡某某現僅依據產證面積及自行估算的單價予以結算而主張退還減少面積的房款,有悖于事實且缺乏依據,法院難以支持。二審法院認為,上訴人與被上訴人于1998年4月簽訂的《購房合同》中僅約定了房屋總價,合同中并未涉及房屋每平方米的單價,因此,盡管系爭房屋《購房合同》上載明的建筑面積與產證面積不相一致,但系爭房屋是按套計算房屋價格,而非按單位面積的單價計算房屋總價,故上訴人現按產證面積及其自行估算的單價要求被上訴人退還減少部分面積的購房款,缺乏依據,本院不予支持。原審法院根據查明的事實所作的判決并無不當,本院予以維持。

  1. 土地性質出讓、劃撥導致出現的問題。

土地的劃撥性質并不影響合同的履行,在辦理過戶登記之前將劃撥土地轉為出讓土地,且合同當事人繳納相應土地出讓金后即可辦理過戶手續。一方當事人僅以土地性質為劃撥地為由主張房屋買賣合同無效的,法院將不予支持。

北京市石景山區人民法院(2016)京0107民初67號認為:依法成立的合同,自成立時生效。違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效,強制性規定指的是效力性強制性規定。宋雙元主張涉案房屋所在地為劃撥土地,本案因違反劃撥土地轉讓規定而無效,依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定,符合下列條件的,經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;(二)領有國有土地使用證;(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同,向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。首先,盡管涉案房屋所在土地使用以劃撥方式取得,但宋雙元對涉案房屋有所有權證,具有地上建筑物的產權證明;其次,韓磊、高曉琳與宋雙元訂立存量房屋買賣合同后,韓磊、高曉琳向土地管理部門和房產管理部門提交北京市國有土地房屋所有權轉移登記申請書,相關部門予以受理;再次,韓磊、高曉琳交納了土地收益,且已經辦理完畢涉案房屋的所有權轉移登記手續。因此,本案不屬于國有劃撥土地地上建筑物禁止轉讓的情形,沒有違反法律法規的強制性規定,且宋雙元未提交證據證明存在其他合同無效的情形,故對宋雙元要求確認存量房屋買賣合同無效的請求,沒有事實和法律依據,本院不予支持。

本文系作者老王原創作品,未經允許禁止抄襲,侵權必究!

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lawyerwang <![CDATA[上海房產律師老王說,二手房合同這樣簽至少可以增值10萬元(1)]]> http://www.656636.tw/?p=1403 2020-03-02T05:05:23Z 2020-03-02T05:04:09Z 上海市房地產買賣合同

(合同編號: xxxxx)

立房地產買賣合同人

賣售人(甲方):___________

買受人(乙方):___________

根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定,甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則,經協商一致訂立本合同,以資共同遵守。

簽訂技巧:

本條款是對于合同簽約主體的描述,賣售人(甲方)即賣方,是房產證上列明的房地產權利人;買受人(乙方)即買方,是要購買房產的人。

買賣雙方應分別出示居民身份證、戶口本、護照、結婚證等原件,未成年人出示戶口簿或出生證明原件。以此證明自己有出售、購買房產的相關權利。雙方若有代理人,需出示代理人身份證明及權威部門認可的委托書。

風險提示:

1.買賣雙方的個人征信情況,關系到房產能夠順利過戶、足額支付房款等主要因素。

2.產權登記為多人所有或者產權登記雖未署名但法律上屬于共有人,如夫妻共同所有。

3.賣方中存在未成人名字的情況。

律師建議:

1.通過法院、工商局、稅務局等公開信息網站,對買賣雙方各自的訴訟情況、債務負擔、行政處罰等征信情況簡單了解,這樣基本對交易的后續履行情況作出基本判斷。否則,若賣方涉及訴訟,房產面臨被查封而無法過戶的風險;若買方涉及訴訟,可能會出現付款不能等風險。

2.產權登記的人全部都要簽字;夫妻共有財產僅登記一人名字的情況,建議讓另一方出具同意出售的證明或者在之前的居間協議中簽字確認。

3.合同中注明賣方有權作為法定監護人處分房產,并且所有監護人一致認可,若出現無法處分情況責任由賣方承擔的相關條款。

舉一反三:

同一案件,在不同的法律人看來,一般會產生至少兩種以上的意見,案件結果同樣如此,這就是法律的魅力。

1.買賣雙方財務狀況惡化導致無法過戶的風險加大;

2016年12月20日,新上海人李小姐在XX房地產經紀公司的居間下,就坐落于上海市浦東南路XX弄XX號201室的房屋與趙先生夫妻雙方簽訂了《房地產買賣居間協議》,李小姐當天支付了定金5萬元,并與2017年1月7日在經紀公司門店簽訂正式的《上海市房地產買賣合同》,同時支付了首付90萬元。合同約定雙方于1月底前(春節)到浦東新區房產交易中心辦理過戶手續。到期前,李小姐多次催促趙先生一起辦理過戶手續,但趙先生都以各種理由拒絕?紤]到春節臨近,人家可能真的比較忙,實在不行就等到過節之后再辦理吧。但更糟糕的是節后趙先生的手機一直處于關機狀態。

無奈,李小姐通過朋友找到了我們律師。負責承辦案件的小肖律師,根據我們律師的職業習慣,打開電腦通過網絡查詢了趙先生的部分征信信息,結果發現如下情況:1.趙先生在2017年3月份有一個作為被告的案件將要開庭。2.趙先生已經被法院列入失信人名單,有尚未履行的法院判決書正在強制執行。(也就是老賴名單)另外查詢得知,趙先生的房產有2次抵押存在,1次抵押給銀行,2次抵押給一個自然人,債務數額接近總房款。

小肖律師給出兩個方案供李小姐參考:

要求繼續履行合同,辦理過戶手續;

雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》是雙方當事人的真實合意,故雙方之間的房屋買賣合同關系成立。司法查封是因為與案外人有債務糾紛所致,查封的存在均系可歸責于賣方的事由,故賣方構成違約。即使房屋存在查封導致客觀上無法辦理交易過戶手續,是否主張解除合同的選擇權也應當在于受該客觀障礙無法正常行使權利的一方,即買方可選擇是否繼續受到合同約束,繼續履行合同。同時,考慮到房屋存在的查封障礙,法院也可能判決確認合同合法有效,待具備過戶條件時再辦理過戶手續。

解除合同,要求返還已付的款項并承擔違約責任。

在雙方約定的過戶期限前,系爭房屋被司法查封,賣方至今仍未能解除司法限制,買方據此提出解除合同,符合法律規定。

同時,促成交易的房產經紀公司在交易中,因為沒有嚴格核實房產的基本情況,給李小姐造成了無法挽回的損失,也應當承擔相應的賠償責任。

同時,小肖律師告訴李小姐,根據他的經驗,無論要房子還是要回款項難度都很大。房主趙先生目前經濟狀況出現嚴重危機,賣房就是為了套現來償還債務,根本沒有考慮簽訂的買賣合同能否繼續履行。

通過這個案件,作為專業的律師,建議大家在簽訂協議之前,通過律師或者自行了解一下和你交易的一方的個人征信情況,對其履約能力做出一個客觀的判斷,然后來衡量對方是否具備與交易的資產有相當的能力和信譽?此埔粋不起眼的個人征信調查,實則具備了防范于未然的真正價值。

2.登記產權人與實際產權人;

此種情形最普遍的就是雖然是夫妻共同財產,但交易中心僅登記一方名下。根據交易中心規定,過戶時只需要登記一方到場即可辦理,由此導致登記產權人與實際產權人之間糾紛大量出現。

一方與買方簽訂的買賣合同系雙方當事人真實意思表示,合法有效,雙方均應恪守。房屋雖然是夫妻共同財產,協議未經另一方同意。但買方有理由相信賣方在交易中的行為都是夫妻兩人的共同意思表示;谏埔馊〉,認定雙方合同的效力,并支持辦理過戶手續。

合同為雙方當事人為法律行為所構成之合意,除法律特別規定外,只要該合意系真實意思表示,則合同成立,若無《合同法》第52條所規定的法定無效情形,則應當認為有效,本案中所涉房屋買賣合同并無法律規定的無效情形,應為有效合同。本案的爭議焦點在于合同有效但能否繼續履行。本案中,根據查明事實,系爭房屋雖登記于一人名下,但因二被告系夫妻關系,故系爭房屋屬于夫妻共同財產,F只有一人與買方簽訂了房屋買賣合同,對系爭房屋進行了處分,共有房屋所有權移轉需全體共有人同意,而現在明確表示不同意過戶的訴訟請求,故房屋買賣合同無法實際履行。綜上,對于要求繼續履行系爭合同、由另一方配合履行系爭房屋的過戶手續的訴訟請求,法院不予支持。

3.未成年產權人問題;

作為中國父母,在經濟實力允許的情況下,產證上加孩子名字或者單獨給孩子購買一套房產的現象普遍存在,但按照我國有關未成年保護法律,父母不能隨意處置未成年人名下的房產,如非賣不可需證明監護人將房屋進行買賣或抵押貸款,是出自有利于孩子切身利益考慮,如為孩子治病、讀書等。

一方與買方簽訂的買賣合同系雙方當事人真實意思表示,合法有效,雙方均應恪守。房屋雖然是夫妻共同財產,協議未經另一方同意。但買方有理由相信賣方在交易中的行為都是夫妻兩人的共同意思表示;谏埔馊〉,認定雙方合同的效力,并支持辦理過戶手續。本院認為,首先,賣方應當對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明,否則,其需承擔舉證責任的不利后果。其次,雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示,內容不違反法律、行政法規效力性強制性規定,合法、有效。再次,未成年人方未舉證證明出售房屋損害了未成年人的利益,亦未舉證證明買賣雙方存在惡意串通,損害未成年人利益。最后,雖然系未成年人,但是作為其法定代理人、撫養人和監護人,有權代其簽訂合同,雙方均已按照真實意思表示即房屋買賣合同實際履行。

系爭房屋為被監護人與監護人共有的財產,未成年人的財產及相關權益應當受到法律的保護。買賣合同及補充協議中,被監護人簽名處雖有監護人簽字,但房屋簽訂買賣合同后收取的房款均用于歸還被監護人在外的債務,監護人并未保證未成年人的財產利益得到應有的保障,因此法定代理人在買賣合同上代為簽字的行為,實質侵害了被監護人的合法權益,房屋買賣合同對被監護人不具有約束力,房屋買賣合同及補充協議,依法應當認定為無效。

本文屬房法網律師王俊偉原創,未經允許禁止轉載,否則會追究侵權責任。

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lawyerwang <![CDATA[對肺炎疫情對房屋租賃合同產生影響的一點看法]]> http://www.656636.tw/?p=1399 2020-02-03T13:53:26Z 2020-02-03T13:53:26Z

對近期關于蛋殼公寓、房東、房客等法律咨詢的統一回復:

為了節省大家的時間,先說結論:當下疫情不必然導致租賃合同無法繼續履行,合同也不一定要解除。只有租客以肺炎疫情作為不可抗力抗辯成功,長租公寓才存在抗辯的可能,否則就是耍流氓。

舉例:租客A因去疫情高發區,被隔離14天,如果14天中發生違約的情況,可以此主張免除違約金、賠償金或者解除合同等違約責任。注意:不是免除14天租金!

一.肺炎疫情是否屬于不可抗力?

2017年10月1日起施行的《中華人民共和國民法總則》是這樣規定的:

第180條 因不可抗力不能履行民事義務的,不承擔民事責任。法律另有規定的,依照其規定。

不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

這次疫情和2003年的非典疫情類似,因為有2003年的經驗,很多合同中也都在不可抗力條款中注明了類似SARS也屬于不可抗力的約定。

眼下的肺炎疫情具備不可抗力的構成,理論上應屬于法律上的不可抗力。

二.回頭看2003年非典期間的法院意見。

《最高人民法院關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》在2003.06.11由最高人民法院頒布。

(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據具體情況,適用公平原則處理。

因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛,按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。

根據上述通知可以看出:

第一,因非典對合同一方產生重大影響。

第二,列舉兩種屬于不可抗力的情形:1.政府行政措施導致合同不能履行;2.根本違約。

三、肺炎疫情對長租公寓、租賃合同的影響。

首先,從租期上看租賃合同通常都是1年以上,肺炎疫情按當下看大約1個月,也就是說肺炎疫情產生的影響不足以導致根本違約。而且疫情發生期間租客大多也是正常入住的。

其次,從法律上存在不同的法律關系。第一種長租公寓,通俗講就是二房東,存在兩個法律關系。一是房東和長租公寓的關系;二是租客和長租公寓的關系。第二種,真正的房東和房客的租賃關系。

也就是說,只有在租客以不可抗力抗辯成功時,長租公寓才存在抗辯的前提。在租客正常入住的情況下,不存在要求減租、免租的問題。

參考法條:

《合同法》

第117條 因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但 法律 另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。

本法所稱不可抗力,是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第118條當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。

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